此篇是繼重點筆記(1)與(2)後的最後一段,所以如果你是直接連到這邊來還沒看過(1)跟(2)的可以先去看完再接著看這篇,底下是第三段的重點筆記

在第二天研討會的課程,羅伯特先點出今天的學習目的是要教會大家從ES象限變成BI象限,不過他並不是要每個人都變成BI象限,至於原因最後會提到。

首先羅伯特提到之所以很多人變的愈來愈窮,是因為他們不懂得如何利用債務。好債能讓你致富,壞債只能讓你愈來愈窮。所以如果你不懂債就最好去搞懂它,去上課去學習,羅伯特說這是他的富爸爸之前教會他的事:要了解債務,特別是在1971年之後債務變得如此重要。不過他也警告我們在沒有了解如何正確運用債務前,不要輕易嘗試債務槓杆,也不要碰它,因為債務可以讓你致富,當然也可以讓你變更窮、變破產

接著就進入今天研討會的主題之一:如何不用花一毛錢也投資,也就是獲取無限大的投資報酬率。羅伯特舉例:如果以1000美元投資,回收賺到100美元,投資報酬率就是10%;如果你1000美元是用債務來取代,你的本金就是零,如果你仍賺到100美元,你的報酬率就是無限大。

如何獲取無限大的投資報酬率?(這段主題是由金是舉他們在美國投資的房地產為例):

首先要了解的是如何計算投資報酬率:

物件的淨營運收入 / 投入物件的總金額

物件的淨營運收入就是你的租金收入扣除你的花費支出。比如你有一個10萬美元的物件,房子的頭期款是1萬美元,也就是你要貸款9萬美元;當你開始收租後你會有租金收入及相關花費包含貸款利息要扣除,扣除完的就是淨現金流。假設你每月的淨現金流有1,000美元,除於你投入的1萬美元本金,你的每月淨現金報酬率就是10%。

關於投資報酬率(ROI)的計算這邊有更詳細的補充

 

如何賺到無限報酬率?

羅伯特.金舉了一個他們2004年在美國合資的獨棟住宅物件案例EDGEWOOD APARTMENTS(→註:這案件是他們的物業管理顧問來找他們投資),這個案件購買前總共有144戶,而在物件旁邊還有一大塊空地預估可以再增建100多戶。所以他們的顧問先集資+貸款花了710萬美金買下了144戶公寓,再花50萬美元買下旁邊的空地。而因為他們已經擁用那塊空地,所以就跟銀行談要在空地上建造物件所以又跟銀行貸了400多萬美元(→類似國內用土地融資去蓋房子然後再去融資),總共這塊空地多蓋了108戶的公寓住宅,加上原本的144戶現在總共有252戶。

後來他們花了一年的時間建造新房及重新整理物件,又再花了一年的時間才把房屋全數出租出去,房子出租出去就開始得到現金流,當現金流的收入符合銀行穩定收租的條件後,他們拿著這個現金流再去跟銀行談重新估價。銀行重新估出的價格是1580萬美元,銀行也願意貸8成1250萬美元給他們,其中920萬美元要先清償舊貸款(包含蓋新房子的建築費用),所以剩下330萬美元的現金在手上。這330萬美元中拿出270萬美元償還原始投資者的本金(其中羅伯特夫婦他們當初投入100萬美元),剩下的60萬再去分給所有的投資者(羅伯特夫婦得到20萬美元)。而此時所有的投資者本金都領回,除此之外252間房子還有持續每年30萬美元的現金流再流入,也就是投報率達到無限大。

整理數字如下:

購買原物件144戶及空地費用:760萬

空地增建108戶費用:約430萬(此為依照後面數據推算)

房子蓋好出租後找銀行重新估價:1580萬,銀行貸款8成1250萬

扣除購買成本與貸款成本後剩餘:330萬美元

2年時間羅伯特當初投資100萬美元最後獲得:100萬本金領回,多得現金20萬美元及每年30萬的租金現金流。

金強調舉這樣的例子是希望台下觀眾思考在自己的投資中如何找到投報率無限大的投資案,當然不是一開始就能做到的,是一步一步練習才能得到這樣方法的

這邊我補充一下想法,在美國一般來說確實可以把房子整修後重新找銀行估價貸更多錢出來。之前聽過朋友分享他在美國的室友就將一戶公寓整修裝潢後重新找銀行估價,也貸出了更多的錢。不過一般來說在這國內是不容易的,原因是如果你是用個人貸款(也就是大家一般買房子的正常方式),銀行會貸款給你是以你要自住條件而放貸給你,基本上銀行不會希望你以用收租金的名義來貸款;另外如果你重新裝潢後,國內銀行評估你的房子仍然是以房屋年齡及地點來估房價,因裝潢而重新估價增值的機率不高。

 

管理顧問Lesley 補充說:當我們把物件價值提升後銀行會願意借我們更多的錢的原因,是因為過去我們已經擁有良好的管理記錄,銀行也知道我們是專業的管理公司。所以首先,購買這樣的物件你要有企畫及執行的能力,銀行會喜歡你證明可以擁有更多穩定的現金流的物件,所以會願意放貸更多的錢。

Lesley 繼續點出一個問題:在美國有些人會去買有問題的不動產,是看上他們之後可以賺到資本利得,也就是等待有問題的不動產房價回升時,他們可以低買高賣的賺到價差。不過這有一個問題就是,在等待房價回升的過程中什麼都沒做房子的價值跟本不會提升,這些人只是用投機的方式來期待銀行會重新提升房子的估價,所以一旦房價不如預期下滑時,他們就被套住虧損。所以我們在買進不動產時思考的是如何不斷的提升房子的價值,這也是為何我們喜歡有問題的房子,因為我們可以把它的價值提高,這也是銀行家喜歡的原因。

另外金也分享了一個過去失敗的經驗:在她過去一開始的幾個物件,她曾經因為想要多賺25美元而最後失去了500美元,不過她從這個經驗中學習後來讓她賺到更多的錢。而羅伯特清崎認為這個例子可以反應多數人一直處在ES象限的原因:只希望得到安全的結果。

會造成想賺25元卻失去更多的結果,是因為金想要調高她房客的租金只為了多賺25美元,不過房客最後卻決定搬走,留下空房而變成每個月-500元的負現金流;這個經驗讓她以後在投資一個地區的房地產時,她會把附近的租金價格都調查清楚,知道自己的租金是否合理不讓房客不能接受。而羅伯特認為多數人因為沒有勇氣去嘗試以及沒有有機會承受失敗,也沒有把每個投資案視為專案去看待,所以無法順利的進到BI象限。

關於房地產失敗經驗,Lesley 也分享她們過去在物業管理時因為沒有先挑選他們的房客,讓他們損常慘重。所以他們現在懂得要篩選他們的房客,他們會先檢視房客的背景,檢視是不是有犯罪記錄,過去有沒有在其它地方租過房子,繳房租記錄是不是正常,他們會用企業的角度來看待不動產投資與管理。她提醒大家不要迫切的想要把房子租出去,而忽略要去計算、衡量每一個細節。

 

到了研討會的最後,羅伯特重新上台分享財商心態,以及告訴大家如果想要成為BI象限的人所需要擁有的3個技能

1. 要有集資的能力:羅伯特夫婦跟他們的投資顧問每天做的事就是不斷的集資。因為員工需要薪水,公司營運需要資金…這跟ES象限是完全不一樣的思維。羅伯特還補充:當你跟別人集資時要記住你是拿走對方部份的生命,所以要認真的看待這件事。

2. 要會設計一個事業體系(→Business Model):麥當勞是一個加盟事業體系、IBM是一個是企業體系、富爸爸集團與川普也是一個授權體系,所以多年來羅伯特一直在設計不同的體系。

3. 要具有領導人的能力:因為你要領導許多ES象限的人。

關於集資,他們投資石油公司的CEO分享了他集資的3個祕密(他說他平均一年要集資5000萬美金):

1. 開宗名義先表達我不要也不需要對方的錢。

2. 商業企劃書裡永遠談的都是會出什麼問題,而不是只有會賺多少錢。

3. 我不會跟我們自己都不想投入的生意或合作的人集資。

最後羅伯特補充:不要以為我們是一下子就有上述三個能力,事實上我們花了很長的時間才培養出這樣的技能。

 

最後,羅伯特說他本身雖然是處在BI象限的人,但他仍然認為在ESBI每個象限都有機會成功,他也認為沒有一個象限是可以輕易成功的,但重要的是思考自己適合哪個象限適,然後選擇適合自己的,並不是非得跳脫ES象限到BI象限。致於羅伯特說他會警告學校教育有問題,是因為教育只會訓練你你去選擇做E象限的人,學校教育也只會教導人不要嘗試失敗,但失敗才是學習過程中最重要的一環。羅伯特跟金說他們失敗了好多次,所以他們學到很多,得到今天擁有的成果。

 

以上就是富爸爸2012亞洲行實況重點筆記,分享給朋友們一起學習!

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