思考一個問題：有兩個人想要辦貸款，一個人是月薪平均6萬元，月收入不穩定有時領2萬有時領10萬，領的是現金並且沒有明確文件可以證明收入；另一個人是在公家單位上班領月薪3萬元，你覺得這兩個人誰比較有機會跟銀行貸款買房子？去問每家銀行，答案肯定都是後者只領3萬元的人比較容易貸款，而且可貸金額也比較高。
不過為什麼月薪只有3萬元的人可以貸出比6萬元還多的貸款，或者該說是貸出更多的債務？銀行會答覆因為他是公務員，有穩定的薪水，有收入證明…。這些都是審核條件比較有利的原因，但我認為最實際的說法是：後者在銀行眼中，他的「未來」比較有價值。
貸款，大部份指的就是壞債務，也就是會持續從你口袋裡拿走錢的債務。如果今天要你借錢給一個人，先不管是不是朋友、傷不傷感情這類的問題，借與不借的決定就來自你認為借貸方「還不還得起？」。對於銀行而言，它要借錢給人時，最怕的也就是借貸方無法還錢。所以擁有一個穩定可預期的未來收入是銀行能夠借錢的重要考量。
但其實對於貸款的那個人，也等於把未來的自由抵押給銀行。
不然為何每個月只有領3萬元的人，可以在「現在」就比平均月收入有6萬元的人還擁有更多的錢？就是因為貸款的人等於把未來好幾十個月的收入，先集中到現在一次擁有，一次就用掉。拿計算機按一按就知道，3萬元 x 12個月 x 5年 = 180萬，如果要每個月存錢需不吃不喝5年才能存到180萬，而且還要確保這5年每個月都有工作薪水可拿。不過如果透過貸款，銀行馬上就能給你180萬。文件簽一簽，電話確認一下，銀行帳戶就多了好幾個零。
當然，每件事都有它的代價。借錢付利息，江湖之規定。
有一句話說「你要我的本，我要你的利。」這句話套用在銀行借你錢是一樣通用。出來辦貸款總是要還的，辦了貸款之後，就確認每個月都要支付的本利和，如果有使用記帳軟體的人就知道，這筆每個月要繳的貸款是被歸類在每月固定支出。即然是固定支出，那就代表不論颱風要不要上班，公司這個月有沒有發薪水，老闆下個月會不會裁員，小孩有沒有吃飽，這筆錢都是一定要支出。時間到了沒付該付的錢，只能拿信用破產或是抵押的房子跟銀行車拼，代價比不繳錢更嚴重。（不過孩子吃飽應該更重要）
這就是為何要提早還清貸款的第一個原因：因為貸款是種固定支出。
你有沒有發現？如果今天要降低每月開銷的話，從固定支出開始著手會更有效率。比如說你想要省錢所以試著將浮動支出的每日餐費降低10元，一個月下來很痛苦的省了300元。如果換成是從每個月固定要繳的手機費來看，你可能只是每個月少講幾十分鐘的電話就省超過300元。
再來，因為固定支出大部份是不得不花的項目。當你沒錢時，你可以吃得比較簡單，但你不能不繳房租或房貸。所以降低固定支出比節省食衣行費用還更能改善自己財務現金流。而因為貸款幾乎都是固定支出裡的大項，所以射人先射馬，擒賊先擒王，把貸款支出降低是最有效減少開銷的方式。
這邊插邊一則小故事。之前南部八八水災時，有棟大樓的地下室淹水讓住戶車子都變泡水車。當淹水退去時新聞現場採訪了一個車子因泡水而完全報廢的婦人，婦人在報廢車當做背景的情況下，泣不成聲的跟記者說：「我該怎麼辦？！我該怎麼辦？！我還有好幾年的車貸要繳，怎樣子我是要如何活下去….」。那時看到那樣的畫面真是有些心酸，車子被洪水淹到需報廢，但貸款卻一毛不少在後頭追著跑。現在想起仍不禁鼻酸起來….
第二個要提早還清貸款的原因：提早買回自由。
如果身上有壞債務，未來的自由都被鎖在別人家裡的財庫了，那還想什麼財務自由？美國史上第七任總統傑克遜說過一句現在看起來很經典的話：「當你有了債務，你就成了別人的奴隸」。當你跟銀行辦了貸款，你就等於是將未來部份的自由簽給了銀行，而唯一買回你自由的方法就是還清貸款，那時才是真正的把信用、房子握在自己手裡。（記住，在還清貸款前，不要以為房子100%是你的）
第三個要提早還清貸款的原因：這是種反向投資。
有人借錢，有人就可以收利息。就跟投資一樣，借錢的一方獲取的利息也是一種投資報酬。如果把貸款方跟銀行之間的資產負債表與現金流畫出來就很清楚：
當你向銀行貸款時，這筆貸款會同時出現在銀行的資產項目及你的個人負債裡。因為這筆貸款所以你每個月都要繳款給銀行，你的這筆支出就會變成銀行當月的部份收入。除了銀行把本金收回來之外，多出來的利息就是該筆貸款的資產報酬率。所以如果你能夠提早還清貸款，其實你就是在做反向投資，把自己的正向現金流逐漸拉高。
舉一個例子來看，假設辦一個五年償還的10萬元信用貸款，貸款利率5%採用本息平均攤還法，以貸款計算表算一下每個月就是要繳1,887元。因為是邪惡的本息平均攤還，表面上看起來每個月都是算好好固定繳一樣的錢，但實際上是「先還利再還本」對銀行有利的還款方式。第一年還掉的錢是1,887 x 12 = 22,645元，其中本金只還了18,056元，利息還掉4,590元，也就是說第一年繳的22,645元中，有20%都是拿去繳利息了！所以在先還利再還本的情況下，你愈提早還清貸款，等於你繳的利息就會愈少，從反向的角度來看，你還款的這筆錢等於幫自己創造更多的現金流。
講到這裡，其實就是希望想要讓自己財務更好的版上朋友，儘快了解自己的財務狀況，並且定出提早還款的計畫。或許有些人會想到，把多餘的錢拿去還清債務不投資那不是太可惜了，這句話基本上是要架構在你擁有靠投資賺更多錢的能力才行，不然理當應該要先把自己的財務體質調整到好。適當比例調整各帳戶的比例，先讓較多的火力去集中還掉貸款，等繳完貸款之後再將每個月多出來的錢分配到投資帳戶裡。這是我給現在身上有貸款人的建議，除了房貸這種較大較長期的貸款外，其餘的貸款都應該要盡早還款。先買回自由，再財務自由。
::本文有經過重新編寫收錄在《下班後賺更多》，歡迎進一步參閱。::
13 則留言
Hi 艾爾文，
我是在马来西亚的读者，今年45岁以下与40以上，谢谢你的分享还有你出版的那本书“你的夢想就是最棒的存錢筒”，读了之后受益很多。我有小小的问题，在书本上题到步驟六关于實现零負債的人生。假如有能力的话应不应该把房贷还清吗？还是減少货款把本金降到最低？因为在这里银行的货款package 是浮动形的，率点实在很低，以现在的率点只有4.5%吧了，你还可以提取现金只要你之前已经提前償还本金的，就可以随意提款对以妨万一紧急需要用到钱，只是付一次rm50管理费给银行吧了，多方便。我犹豫我不知道应该把房货全部还清还是保留最少的总数。但是一方面又想到那个好处对以方万一紧急用到钱。目前已经没有车款了，没有其他负债。谢谢你的忠告。
请多多原谅假如有写得不是很好。谢谢。感恩。
From: Eng
有能力就還清貸款，未來緊用在貸就好。因為你不確定未來是不是真的還需要動用，但可以確定你現在就可以零負債。你可以先這個步驟：也先把緊急預備金存下來（現金或可以隨時動用的存款），之後就開始清房貸。
Hi 艾爾文，
谢谢你的忠告与意见。
From: Eng
原本以為我急著還房貸，而不會善加利用手邊的錢去做更高報酬率的投資，好像損失了甚麼。看完這篇文章覺得腳踏實地多了。
可以請問為什麼唯獨排除”房貸”不用優先償還呢？看完前文原本內心慷慨激昂的打算要把到期的保單拿去繳房貸了說XDD
有機會還是可以提前還清呀！文中是指順序，先把有其他負債的還掉。另外，還有未來需要用的錢也可以先準備（如退休）
小姐，先生
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假設我有2000萬，我能夠做4%穩定獲利的投資，這一年我可以得到80萬元
三年後得到至少240萬元
我看到1500萬的房子3間，買下一間後做出租報酬為80萬元/間，房子價值不變的情況下
這一年我可以得到80萬元+500萬產生的投資收益20萬元，共100萬元
三年後原價賣出，得到至少300萬元
銀行沒賺錢
若我以2%的利息貸款1000萬，買下兩間房子，房子價值不變的情況下
這一年我可以得到160萬元減去20萬元的利息，共140萬元三年後原價賣出，得到至少420萬元銀行賺至多60萬元若我以2%的利息貸款2500萬，買下三間背子，房子價值不變的情況下這一年我圖以得到240萬元減去50萬的利息，共190萬元三年後原價賣出，至少得到570萬元銀行賺到至多150萬元貸款得到的現金流變多了，這樣子就是好的貸款，不是嗎？
有這樣的選擇 是否還是選擇還清貸款呢？
Aleeon兄，
先說明我指的提前還清貸款都先以房貸以外為主，這些貸款不像房貸金額大，年限短，所以每筆的現金流支出都很多，所以這些要先收回來。至於你提的房貸與策略，當然有這樣的選擇很棒。不過光看你提供的描述有很多的地方都是假設，在投資中不論股票、房地假，一兩個假設要連續成真就有難度，而你的已經有至少三個假設要成真，不過如果你有評估且專業度夠，計算得過去當然可以。我有朋友就是有這樣的能力，所以我知道是有人可行。以上面的條件來看，可以提的疑問很多，如果這是一個實際的物件我想你可能是有評估過。不過如果還只是停在紙上的算法，只是假設有這樣的物件存在，那我覺得很多問題都要先搞清楚才行。
不論是房租收入大於本利，或是低利貸款或寬限期幾年內就轉手賣掉賺價差，這些都是許多書上把好的那一面寫出來而已(不然書怎麼賣！？)。真正去經手時，就會知道要找到這樣的蘋果物件需要花很大的心力、時間及專業(工班配合、買賣房仲配合、代書配合、租屋仲介配合、優質房客…等)，當然實際的報酬也就很甜美~
的確有太多假設，實際上的狀況您所說的就是我正在進行的，我也不敢把槓桿放那麼大，只是要找到比貸款2%好而穩定的報酬，選擇還不少呢！如果是房貸以外的利率，我想也是優先把他還掉！
資訊的落差有時確實就是財富的落差~ 有機會再多分享你的經驗。:)
用了你的記帳軟體,發現原本假如我沒有投資股票的話,應該去年底可以將學貸還完剛好打平,只是目前虧損中,看來還需重新檢視是否先還一些款,這樣相對利息也會繳的比較少,只是投資的本金也會相對變少,真是兩難阿!
先把主力都放在還完學貸囉！投資理財”專心”會產生最大力量。可以每個月先撥一些錢去做投資理財用就好(財務自由罐子/帳戶)，等學貸還完後，你就可以做更多的投資，那時財富累績也愈快。這段時間也剛好用來學習充實自己的投資能力（不過如果”手癢”切記只能小試身手，目標還是要先還完學貸）
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