思考一個問題:有兩個人想要辦貸款,一個人是月薪平均6萬元,月收入不穩定有時領2萬有時領10萬,領的是現金並且沒有明確文件可以證明收入;另一個人是在公家單位上班領月薪3萬元,你覺得這兩個人誰比較有機會跟銀行貸款買房子?去問每家銀行,答案肯定都是後者只領3萬元的人比較容易貸款,而且可貸金額也比較高。
不過為什麼月薪只有3萬元的人可以貸出比6萬元還多的貸款,或者該說是貸出更多的債務?銀行會答覆因為他是公務員,有穩定的薪水,有收入證明…。這些都是審核條件比較有利的原因,但我認為最實際的說法是:後者在銀行眼中,他的「未來」比較有價值。
貸款,大部份指的就是壞債務,也就是會持續從你口袋裡拿走錢的債務。如果今天要你借錢給一個人,先不管是不是朋友、傷不傷感情這類的問題,借與不借的決定就來自你認為借貸方「還不還得起?」。對於銀行而言,它要借錢給人時,最怕的也就是借貸方無法還錢。所以擁有一個穩定可預期的未來收入是銀行能夠借錢的重要考量。
但其實對於貸款的那個人,也等於把未來的自由抵押給銀行。
不然為何每個月只有領3萬元的人,可以在「現在」就比平均月收入有6萬元的人還擁有更多的錢?就是因為貸款的人等於把未來好幾十個月的收入,先集中到現在一次擁有,一次就用掉。拿計算機按一按就知道,3萬元 x 12個月 x 5年 = 180萬,如果要每個月存錢需不吃不喝5年才能存到180萬,而且還要確保這5年每個月都有工作薪水可拿。不過如果透過貸款,銀行馬上就能給你180萬。文件簽一簽,電話確認一下,銀行帳戶就多了好幾個零。
當然,每件事都有它的代價。借錢付利息,江湖之規定。
有一句話說「你要我的本,我要你的利。」這句話套用在銀行借你錢是一樣通用。出來辦貸款總是要還的,辦了貸款之後,就確認每個月都要支付的本利和,如果有使用記帳軟體的人就知道,這筆每個月要繳的貸款是被歸類在每月固定支出。即然是固定支出,那就代表不論颱風要不要上班,公司這個月有沒有發薪水,老闆下個月會不會裁員,小孩有沒有吃飽,這筆錢都是一定要支出。時間到了沒付該付的錢,只能拿信用破產或是抵押的房子跟銀行車拼,代價比不繳錢更嚴重。(不過孩子吃飽應該更重要)
這就是為何要提早還清貸款的第一個原因:因為貸款是種固定支出。
你有沒有發現?如果今天要降低每月開銷的話,從固定支出開始著手會更有效率。比如說你想要省錢所以試著將浮動支出的每日餐費降低10元,一個月下來很痛苦的省了300元。如果換成是從每個月固定要繳的手機費來看,你可能只是每個月少講幾十分鐘的電話就省超過300元。
再來,因為固定支出大部份是不得不花的項目。當你沒錢時,你可以吃得比較簡單,但你不能不繳房租或房貸。所以降低固定支出比節省食衣行費用還更能改善自己財務現金流。而因為貸款幾乎都是固定支出裡的大項,所以射人先射馬,擒賊先擒王,把貸款支出降低是最有效減少開銷的方式。
這邊插邊一則小故事。之前南部八八水災時,有棟大樓的地下室淹水讓住戶車子都變泡水車。當淹水退去時新聞現場採訪了一個車子因泡水而完全報廢的婦人,婦人在報廢車當做背景的情況下,泣不成聲的跟記者說:「我該怎麼辦?!我該怎麼辦?!我還有好幾年的車貸要繳,怎樣子我是要如何活下去….」。那時看到那樣的畫面真是有些心酸,車子被洪水淹到需報廢,但貸款卻一毛不少在後頭追著跑。現在想起仍不禁鼻酸起來….
第二個要提早還清貸款的原因:提早買回自由。
如果身上有壞債務,未來的自由都被鎖在別人家裡的財庫了,那還想什麼財務自由?美國史上第七任總統傑克遜說過一句現在看起來很經典的話:「當你有了債務,你就成了別人的奴隸」。當你跟銀行辦了貸款,你就等於是將未來部份的自由簽給了銀行,而唯一買回你自由的方法就是還清貸款,那時才是真正的把信用、房子握在自己手裡。(記住,在還清貸款前,不要以為房子100%是你的)
第三個要提早還清貸款的原因:這是種反向投資。
有人借錢,有人就可以收利息。就跟投資一樣,借錢的一方獲取的利息也是一種投資報酬。如果把貸款方跟銀行之間的資產負債表與現金流畫出來就很清楚:
當你向銀行貸款時,這筆貸款會同時出現在銀行的資產項目及你的個人負債裡。因為這筆貸款所以你每個月都要繳款給銀行,你的這筆支出就會變成銀行當月的部份收入。除了銀行把本金收回來之外,多出來的利息就是該筆貸款的資產報酬率。所以如果你能夠提早還清貸款,其實你就是在做反向投資,把自己的正向現金流逐漸拉高。
舉一個例子來看,假設辦一個五年償還的10萬元信用貸款,貸款利率5%採用本息平均攤還法,以貸款計算表算一下每個月就是要繳1,887元。因為是邪惡的本息平均攤還,表面上看起來每個月都是算好好固定繳一樣的錢,但實際上是「先還利再還本」對銀行有利的還款方式。第一年還掉的錢是1,887 x 12 = 22,645元,其中本金只還了18,056元,利息還掉4,590元,也就是說第一年繳的22,645元中,有20%都是拿去繳利息了!所以在先還利再還本的情況下,你愈提早還清貸款,等於你繳的利息就會愈少,從反向的角度來看,你還款的這筆錢等於幫自己創造更多的現金流。
講到這裡,其實就是希望想要讓自己財務更好的版上朋友,儘快了解自己的財務狀況,並且定出提早還款的計畫。或許有些人會想到,把多餘的錢拿去還清債務不投資那不是太可惜了,這句話基本上是要架構在你擁有靠投資賺更多錢的能力才行,不然理當應該要先把自己的財務體質調整到好。適當比例調整各帳戶的比例,先讓較多的火力去集中還掉貸款,等繳完貸款之後再將每個月多出來的錢分配到投資帳戶裡。這是我給現在身上有貸款人的建議,除了房貸這種較大較長期的貸款外,其餘的貸款都應該要盡早還款。先買回自由,再財務自由。
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13 則留言
Hi 艾爾文,
我是在马来西亚的读者,今年45岁以下与40以上,谢谢你的分享还有你出版的那本书“你的夢想就是最棒的存錢筒”,读了之后受益很多。我有小小的问题,在书本上题到步驟六关于實现零負債的人生。假如有能力的话应不应该把房贷还清吗?还是減少货款把本金降到最低?因为在这里银行的货款package 是浮动形的,率点实在很低,以现在的率点只有4.5%吧了,你还可以提取现金只要你之前已经提前償还本金的,就可以随意提款对以妨万一紧急需要用到钱,只是付一次rm50管理费给银行吧了,多方便。我犹豫我不知道应该把房货全部还清还是保留最少的总数。但是一方面又想到那个好处对以方万一紧急用到钱。目前已经没有车款了,没有其他负债。谢谢你的忠告。
请多多原谅假如有写得不是很好。谢谢。感恩。
From: Eng
有能力就還清貸款,未來緊用在貸就好。因為你不確定未來是不是真的還需要動用,但可以確定你現在就可以零負債。你可以先這個步驟:也先把緊急預備金存下來(現金或可以隨時動用的存款),之後就開始清房貸。
Hi 艾爾文,
谢谢你的忠告与意见。
From: Eng
原本以為我急著還房貸,而不會善加利用手邊的錢去做更高報酬率的投資,好像損失了甚麼。看完這篇文章覺得腳踏實地多了。
可以請問為什麼唯獨排除”房貸”不用優先償還呢?看完前文原本內心慷慨激昂的打算要把到期的保單拿去繳房貸了說XDD
有機會還是可以提前還清呀!文中是指順序,先把有其他負債的還掉。另外,還有未來需要用的錢也可以先準備(如退休)
小姐,先生
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我看到1500萬的房子3間,買下一間後做出租報酬為80萬元/間,房子價值不變的情況下
這一年我可以得到80萬元+500萬產生的投資收益20萬元,共100萬元
三年後原價賣出,得到至少300萬元
銀行沒賺錢
若我以2%的利息貸款1000萬,買下兩間房子,房子價值不變的情況下
這一年我可以得到160萬元減去20萬元的利息,共140萬元三年後原價賣出,得到至少420萬元銀行賺至多60萬元若我以2%的利息貸款2500萬,買下三間背子,房子價值不變的情況下這一年我圖以得到240萬元減去50萬的利息,共190萬元三年後原價賣出,至少得到570萬元銀行賺到至多150萬元貸款得到的現金流變多了,這樣子就是好的貸款,不是嗎?
有這樣的選擇 是否還是選擇還清貸款呢?
Aleeon兄,
先說明我指的提前還清貸款都先以房貸以外為主,這些貸款不像房貸金額大,年限短,所以每筆的現金流支出都很多,所以這些要先收回來。至於你提的房貸與策略,當然有這樣的選擇很棒。不過光看你提供的描述有很多的地方都是假設,在投資中不論股票、房地假,一兩個假設要連續成真就有難度,而你的已經有至少三個假設要成真,不過如果你有評估且專業度夠,計算得過去當然可以。我有朋友就是有這樣的能力,所以我知道是有人可行。以上面的條件來看,可以提的疑問很多,如果這是一個實際的物件我想你可能是有評估過。不過如果還只是停在紙上的算法,只是假設有這樣的物件存在,那我覺得很多問題都要先搞清楚才行。
不論是房租收入大於本利,或是低利貸款或寬限期幾年內就轉手賣掉賺價差,這些都是許多書上把好的那一面寫出來而已(不然書怎麼賣!?)。真正去經手時,就會知道要找到這樣的蘋果物件需要花很大的心力、時間及專業(工班配合、買賣房仲配合、代書配合、租屋仲介配合、優質房客…等),當然實際的報酬也就很甜美~
的確有太多假設,實際上的狀況您所說的就是我正在進行的,我也不敢把槓桿放那麼大,只是要找到比貸款2%好而穩定的報酬,選擇還不少呢!如果是房貸以外的利率,我想也是優先把他還掉!
資訊的落差有時確實就是財富的落差~ 有機會再多分享你的經驗。:)
用了你的記帳軟體,發現原本假如我沒有投資股票的話,應該去年底可以將學貸還完剛好打平,只是目前虧損中,看來還需重新檢視是否先還一些款,這樣相對利息也會繳的比較少,只是投資的本金也會相對變少,真是兩難阿!
先把主力都放在還完學貸囉!投資理財”專心”會產生最大力量。可以每個月先撥一些錢去做投資理財用就好(財務自由罐子/帳戶),等學貸還完後,你就可以做更多的投資,那時財富累績也愈快。這段時間也剛好用來學習充實自己的投資能力(不過如果”手癢”切記只能小試身手,目標還是要先還完學貸)
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